V obou případech se ale vlastníci nemovitosti setkávají s problematikou výběru kauce, která je chápána jako ochrana pronajímatelů.

Vybírání kauce umožňuje pronajímatelům občanský zákoník od loňského 31. března. „Rozhodnutí požadovat složení kauce je sice podle zákona v rukách pronajímatele, nicméně nájemce má vždy možnost rozhodnout se, zda nájemní smlouvu uzavře či nikoliv. Kauce může být požadována pouze u nájemních smluv uzavíraných po nástupu kaucí,“ uvedl pro Deník advokát David Řezníček.

Ochráněn je i nájemce

Nájemce je zároveň zákonem chráněn před možným zneužitím tohoto obnosu. „Peníze je totiž pronajímatel povinen složit na zvláštní bankovní účet společný pro všechny nájemce. Není tedy možné prostředky spotřebovat, uložit na soukromý účet nebo držet je v hotovosti,“ popsal postup dále Řezníček.

Nájemce existenci kauce ocení v případě, že dojde ke vzniku pohledávek na nájemném, úhradách za služby nebo nájemce neplní další závazky z nájmu, je možné použít peníze z kauce a pronajímatel si je může na tyto pohledávky započítat. „Pronajímatel však není oprávněn použít kauci podle svého uvážení, ale můžete tak učinit jen z důvodů uvedených v zákoně,“ dodal Řezníček.

Kdy lze použít kauci

Kauci může pronajímatel použít v případě, kdy jeho pohledávky za nájem jsou takzvaně přiznané. „Přiznání pohledávky je možné na základě tří podkladů. Těmi jsou vykonatelné rozhodnutí soudu, vykonatelný rozhodčí nález nebo písemné uznání přímo od nájemce. Jestliže pronajímatel využije kauci bez některého z uvedených titulů, šlo by o jednání v rozporu se zákonem a neoprávněně započtenou kauci by byl povinen vrátit nájemci,“ uvedl Řezníček.

Pouhé nezaplacení nájemného v termínu jeho splatnosti tedy samo o sobě k čerpání kauce neopravňuje. „Došlo-li k oprávněnému započtení peněz z kauce, vzniká pronajímateli nárok na její doplnění nájemcem do původní výše.

Zákon stanoví lhůtu k dorovnání kauce v délce jednoho měsíce, ale neříká, od kdy tato lhůta běží. Lze usuzovat, že její počátek nastane toho dne, ve kterém se nájemce o použití kauce dozví. Ač tuto povinnost zákon pronajímateli neukládá, je v zájmu jistoty všech stran vhodné nájemce na čerpání kauce upozornit. Tento způsob doplnění peněz je ze zákona jediný, který lze po nájemci požadovat,“ doplnil Řezníček.

Po skončení nájmu je pak pronajímatel povinen vrátit kauci včetně úroků z uložení na bankovním účtu nájemci nebo jeho právnímu nástupci. Pronajímatel tak musí učinit do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidí a předá zpět.